Le principe légal : art. 267 CO
L'article 267 du Code des obligations est la pierre angulaire de la distinction entre usure normale et dégâts locatifs :
"Le locataire doit restituer la chose dans l'état prévu par le contrat, compte tenu de l'usure normale résultant d'un usage conforme au bail."
— Art. 267 al. 1 CO
En termes simples : le locataire n'est pas responsable de la dégradation naturelle causée par un usage habituel et normal du logement. Mais il est responsable des dommages qui dépassent cet usage normal.
Exemples concrets : usure normale ou dégât ?
✓ Usure normale
- • Légère décoloration après plusieurs années
- • Petites marques dues aux meubles
- • Quelques petits trous de cheville (raisonnables)
- • Légère usure autour des poignées de porte
✗ Dégât locatif
- • Trous importants ou nombreux dans les murs
- • Graffitis ou dessins
- • Peinture très salie (moisissures dues à la négligence)
- • Couleurs peintes sans autorisation
✓ Usure normale
- • Petites rayures superficielles (usage quotidien)
- • Légère perte de brillance
- • Usure aux endroits de passage (entrée, couloir)
✗ Dégât locatif
- • Rayures profondes ou brûlures
- • Lames cassées ou décollées
- • Taches indélébiles
- • Dégâts dus à l'eau (non signalés)
✓ Usure normale
- • Joints légèrement vieillis après plusieurs années
- • Légère décoloration de l'émail
- • Robinets légèrement usés (usage normal)
✗ Dégât locatif
- • Baignoire ou lavabo ébréché/fissuré
- • Carrelage cassé
- • Moisissures dues à un défaut d'aération
- • Robinetterie cassée
Les tables d'usure officielles
En Suisse, les tables d'usure établies conjointement par l'ASLOCA (Association suisse des locataires) et le SVIT (Union suisse des professionnels de l'immobilier) définissent la durée de vie normale de chaque élément. Ces tables sont reconnues par les tribunaux.
| Élément | Durée de vie | Remarques |
|---|---|---|
| Peinture murale intérieure | 8 ans | Peut varier selon la qualité |
| Parquet ciré / huilé | 25–30 ans | Ponçage intermédiaire non inclus |
| Parquet stratifié | 15–20 ans | Selon la qualité du produit |
| Moquette | 10 ans | Chambre principale vs couloirs |
| Carrelage | 25–40 ans | Hors chocs mécaniques |
| Baignoire (émail) | 25 ans | Hors chocs |
| Robinetterie | 20–25 ans | Joint intérieur : 10 ans |
| Joints silicone (douche/SdB) | 8–10 ans | Variable selon entretien |
| Cuisinière / plaques | 15 ans | Selon usage et entretien |
| Stores / volets | 15–20 ans | Mécanisme : 10 ans |
| Papier peint | 10 ans | Selon la qualité |
| Portes intérieures | 30 ans | Poignées : 20 ans |
Source : tables d'usure indicatives ASLOCA/SVIT/HEV. Ces durées sont indicatives — les tribunaux tiennent compte des circonstances réelles.
Comment calculer la valeur résiduelle
La formule est simple : si un élément a une durée de vie de N ans, et qu'il a X ans au moment du dégât, la part imputable au locataire est :
Part imputable = (N - X) / N × Coût de remise en état
Exemple : un parquet stratifié de 6 ans (durée de vie : 15 ans), avec des rayures profondes coûtant 1 200 CHF à réparer :
Valeur résiduelle : (15 - 6) / 15 = 60%
Montant imputable : 1 200 × 60% = 720 CHF maximum
Ce que l'état des lieux prouve
L'état des lieux d'entrée est la preuve clé de l'état initial. Si un élément était déjà usé à l'entrée (noté M ou O dans le procès-verbal), le locataire ne peut pas être tenu responsable de sa dégradation supplémentaire.
C'est pourquoi il est crucial :
- D'être minutieux à l'entrée et de noter tous les défauts préexistants
- De prendre des photos de chaque élément en état moyen ou mauvais
- De faire signer le procès-verbal par les deux parties
EtatDesLieux permet de consigner facilement la notation TB/B/M/O pour chaque élément de chaque pièce, avec photos intégrées et horodatées.