1. Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

Un état des lieux est un document descriptif qui consigne, au moment de la remise et de la restitution des clés, l'état précis d'un bien loué. Il dresse un constat objectif de chaque pièce : murs, sols, plafonds, équipements, installations sanitaires, fenêtres, portes, compteurs et inventaire des clés.

En Suisse, l'état des lieux joue un rôle central dans la protection juridique des deux parties. Pour le propriétaire, il permet de prouver les dégâts causés par le locataire et de justifier des retenues sur la caution. Pour le locataire, il prouve que certains défauts existaient avant son arrivée, ce qui le protège de réclamations injustifiées à la sortie.

Bien qu'il ne soit pas formellement obligatoire en droit suisse, l'état des lieux est devenu une pratique quasi universelle, recommandée par toutes les associations (ASLOCA, SVIT, HEV) et exigée par la quasi-totalité des régies immobilières.

2. Obligations légales selon le Code des obligations

Le droit du bail locatif suisse est principalement régi par les articles 253 à 274g du Code des obligations (CO). Plusieurs dispositions sont directement liées à l'état des lieux :

Art. 256 CO — État initial du bien loué

Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état pendant toute la durée du bail.

Art. 257f CO — Entretien et usage par le locataire

Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire. En cas d'usage défectueux ou de dommages, le bailleur peut résilier le bail avec préavis ou réclamer des dommages-intérêts.

Art. 267 CO — Restitution de la chose

Le locataire doit restituer le bien dans l'état prévu par le contrat, compte tenu de l'usure normale. Les clauses de forfait stipulant que le locataire prend à sa charge la remise en état sont nulles.

Art. 267a CO — Inspection et délais à la sortie

Le bailleur doit inspecter le logement immédiatement après la restitution des clés (dans les 2 à 3 jours ouvrables) et notifier les défauts sans délai. À défaut, il perd son droit d'agir. Le locataire peut contester dans les 10 jours suivant la notification.

3. L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée doit idéalement être réalisé le jour de la remise des clés, en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. C'est un acte contradictoire : les deux parties inspectent le logement ensemble et peuvent faire valoir leurs observations.

Ce qu'il faut documenter

La question des photos

Les photos constituent la preuve la plus solide. Elles doivent être horodatées, prises sous différents angles, et couvrir systématiquement chaque élément inspecté. Une photo floue ou mal cadrée aura peu de valeur devant une commission de conciliation. Avec EtatDesLieux, les photos sont automatiquement intégrées au rapport PDF avec leur horodatage.

Signature contradictoire

Le procès-verbal d'état des lieux doit être signé par les deux parties à la fin de l'inspection. Si le locataire émet des réserves, elles doivent être inscrites dans le document avant signature. Une fois signé sans réserve, le locataire reconnaît l'état décrit.

4. L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution du logement, à la fin du bail. C'est à ce moment que l'on compare l'état actuel du logement avec celui constaté à l'entrée, pour déterminer les éventuels dégâts imputables au locataire.

Délais légaux (art. 267a CO)

Le propriétaire dispose de 2 à 3 jours ouvrables après la restitution des clés pour inspecter le logement et notifier les défauts au locataire. Ce délai est strict : passé ce délai, le droit d'agir est généralement perdu. Le locataire dispose ensuite de 10 jours pour contester les constatations.

Comparaison entrée / sortie

La comparaison entre les deux états des lieux est décisive. Elle permet de distinguer ce qui existait avant la location (non imputable au locataire), ce qui relève de l'usure normale, et ce qui constitue des dégâts réels à la charge du locataire.

C'est précisément pour cela que EtatDesLieux Premium propose une comparaison intelligente entrée/sortie assistée par IA, qui rapproche automatiquement les deux dossiers et met en évidence les différences.

5. Usure normale vs dégâts locatifs

C'est souvent la source principale de litiges. La distinction entre l'usure normale (à la charge du propriétaire) et les dégâts locatifs (à la charge du locataire) est encadrée par les tables d'usure publiées par les associations suisses (ASLOCA, SVIT, HEV).

Usure normale — non imputable

  • • Légère décoloration des murs après plusieurs années
  • • Petites rayures superficielles sur parquet (usage normal)
  • • Joints de salle de bains légèrement vieillis
  • • Petits trous de cheville (quelques, raisonnables)
  • • Usure des poignées de portes après 10+ ans
  • • Légère décoloration des PVC autour des fenêtres

Dégâts locatifs — imputables

  • • Rayures profondes ou taches sur parquet
  • • Trous importants ou nombreux dans les murs
  • • Sanitaires cassés ou gravement détartés
  • • Moquette brûlée, tachée ou déchirée
  • • Portes endommagées hors usure
  • • Saleté excessive nécessitant un nettoyage professionnel

Les tables d'usure

Les tables d'usure définissent la durée de vie présumée de chaque élément et la valeur résiduelle imputable au locataire selon l'âge. Par exemple, une peinture murale a une durée de vie de 8 ans ; si le locataire est resté 6 ans, la valeur résiduelle de la peinture est de 25%, soit 25% du coût de la remise en état à sa charge.

Pour aller plus loin, consultez notre article dédié : Usure normale vs dégradation : le guide ASLOCA/SVIT.

6. Valeur juridique de la signature électronique

La signature électronique est pleinement valable pour un état des lieux en Suisse. La Loi fédérale sur la signature électronique (SCSE) reconnaît différents niveaux de signature, mais pour un état des lieux, la signature électronique simple — accompagnée d'un horodatage et de l'adresse IP du signataire — est suffisante et recevable comme preuve devant les tribunaux.

EtatDesLieux enregistre automatiquement pour chaque signature : la date et l'heure exactes, l'adresse IP, l'identifiant de l'appareil et le hash SHA-256 du document signé. Ces éléments constituent un trail d'audit solide en cas de litige.

Pour en savoir plus : Signature électronique état des lieux : validité juridique en Suisse.

7. Caution et restitution du dépôt de garantie

En Suisse, la caution locative (dépôt de garantie) est limitée à 3 mois de loyer net (art. 257e CO) et doit être déposée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire. Elle ne peut être utilisée qu'après la fin du bail et uniquement pour des créances légitimes.

Délais de restitution

Le bailleur dispose d'un délai raisonnable après la restitution du logement pour notifier ses réclamations et demander le blocage de la caution. La banque ne peut débloquer les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou une décision judiciaire. En pratique, si aucune réclamation n'est formulée dans les semaines suivant la sortie, la caution doit être restituée intégralement.

Déductions autorisées

Le propriétaire peut déduire de la caution uniquement les dégâts locatifs prouvés et dûment consignés dans l'état des lieux de sortie, ainsi que les loyers impayés ou frais accessoires dus. Il ne peut pas déduire l'usure normale, les travaux de rafraîchissement dus à l'âge, ou des frais non justifiés.

Pour le guide complet : Comment récupérer sa caution de loyer en Suisse.

8. Pourquoi passer au numérique ?

L'état des lieux papier présente des risques importants : perte du document, impossibilité d'intégrer des photos, contestation facile des signatures manuelles. La solution numérique répond à tous ces problèmes :

EtatDesLieux permet de créer un état des lieux complet en 30 à 60 minutes depuis un smartphone ou un ordinateur. Le PDF final est généré automatiquement avec toutes les photos, signatures et relevés de compteurs.

9. Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire en Suisse ?

Non, il n'est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé. Sans état des lieux, le propriétaire ne peut pas prouver les dégâts imputables au locataire, et le locataire ne peut pas prouver les défauts préexistants. En cas de litige, l'absence d'état des lieux pénalise généralement le propriétaire.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de signer ?

Le locataire peut refuser de signer s'il est en désaccord avec les constatations. Dans ce cas, il doit indiquer précisément ses objections par écrit. Le propriétaire peut mentionner le refus dans le document et procéder à la signature du bailleur seul. Le document aura une valeur probante moindre, mais pas nulle.

Peut-on faire un état des lieux sans être présent en même temps ?

Idéalement, les deux parties sont présentes simultanément. Si ce n'est pas possible, l'une d'elles peut réaliser l'inspection seule et envoyer le document à l'autre pour signature (via un lien de signature électronique, comme proposé par EtatDesLieux). La valeur probante est légèrement réduite, mais le document reste utile.

Combien coûte un état des lieux professionnel en Suisse ?

Un état des lieux réalisé par un expert ou une agence coûte généralement entre 150 et 500 CHF selon la taille du bien. Avec EtatDesLieux, vous pouvez réaliser vous-même un état des lieux de qualité professionnelle pour 0 CHF (2 dossiers gratuits) ou 19 CHF/mois sans limitation.